Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit von Grundst√ľckskaufvertr√§gen

Sachverhalt/Problem:

Der Kl√§ger machte dem Beklagten ein Angebot f√ľr eine Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz f√ľr 118.000 ‚ā¨. Dieser hatte das Objekt 2 Monate zuvor f√ľr lediglich 53.000 ‚ā¨ erworben und nahm das Angebot dankend an.Als der Kl√§ger sp√§ter von der gro√üen Wertdifferenz erfuhr, wollte er sich sofort vom Vertrag l√∂sen und nahm den Beklagten auf R√ľckabwicklung des Vertrages in Anspruch. Fraglich ist nun, ob der Vertrag schon grunds√§tzlich sittenwidrig gem. ¬ß 138 Abs. 1 BGB war.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bejaht bei einem besonders groben Missverh√§ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei einem Grundst√ľckskauf die Sittenwidrigkeit gem. ¬ß 138 Abs. 1 BGB.

Sittenwidrigkeit setzt ein objektives und ein subjektives Element voraus (verwerfliche Gesinnung).

Bei einem besonders groben Missverh√§ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht aber eine tats√§chliche Vermutung f√ľr ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, die in der Regel eine weitere Pr√ľfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrages begr√ľndet.

Ein solches Missverh√§ltnis liegt nach dieser Entscheidung vor, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung um 90 % √ľbersteigt.

Zur Berechnung muss der objektive Wert des Grundst√ľcks festgestellt werden.

Im oben genannten Sachverhalt wurde das Grundst√ľck im Nachhinein durch ein privates Gutachten auf einen Wert von 61.000 ‚ā¨ gesch√§tzt.

(Bei Immobilien ist grunds√§tzlich das Wertvergleichsverfahren anzuwenden. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundst√ľcks aus tats√§chlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundst√ľcken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundst√ľck √ľbereinstimmen.)

Stellt man nun den gesch√§tzten Wert von 61.000 ‚ā¨ mit dem sp√§ter bezahlten Kaufpreis von 118.000 ‚ā¨ gegen√ľber, ergibt sich eine √úberteuerung von 93 %.

Der Vertrag war somit sittenwidrig und nichtig.

Fazit:

Haben Sie ein Grundst√ľck objektiv zu teuer gekauft, so k√∂nnen Sie sich bereits ab einem groben Missverh√§ltnis (90 %) von ihrem Vertrag l√∂sen. Das subjektive Element wird indiziert und gilt sogar, wenn der Benachteiligte das krasse Missverh√§ltnis positiv kennt.

Zu beachten ist aber, dass die Vermutung grundsätzlich widerlegt werden kann, so wenn der Verkäufer auf ein Wertgutachten vertraut hat.