Wohnungsschlüssel verloren, wer zahlt? – Mieter oder Vermieter?

Sachverhalt/Problem
Unter Vermietung seiner Eigentumswohnung an den beklagten Mieter händigte der klagende Vermieter diesem zwei Wohnungsschlüssel aus.
Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses gab der Mieter lediglich einen Schlüssel zurück. Der Verbleib des zweiten Schlüssels konnte nicht geklärt werden. Über den Sachverhalt wurde ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaft unterrichtet. Diese ließen einen Kostenvoranschlag für den Austausch der Schließanlage erstellen, da es aus Sicherheitsgründen unabdingbar sei.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte dem Vermieter den Kostenvoranschlag vor und forderte den Geldbetrag unverzüglich ein, da ein Austausch erst mit Zahlung des Betrages erfolgt. Der Vermieter zahlte nicht und somit erfolgte kein Austausch der Schließanlage.

Der Vermieter seinerseits verlangte die Kosten vom Mieter. Dafür verrechnete der Vermieter die Mietkaution des Mieters und verlangte Zahlung des Restbetrages an die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters in Höhe des verbleibenden Restbetrages statt. Die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Mieters statt.

Der Mieter sei seiner Obhutspflicht aus dem mietrechtlichen Schuldverhältnis nicht nachgekommen. Diese Obhutspflicht erstreckt sich auch auf Schließanlagen und Schlüssel, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen.

Zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Hierbei ergeben sich sowohl Verhaltenspflichten (§ 14 WEG) als auch Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB. Für ein Verschulden von Hilfspersonen bezüglich dieser Pflichten hat der Wohnungseigentümer einzustehen (§ 278 BGB).

Eine Sache oder Sachgesamtheit (hier die Schließanlage) ist erst dann beschädigt, wenn in ihre Sachsubstanz eingegriffen wurde. Im aktuellen Fall liegt keine Verletzung der Sachsubstanz vor, da auch kein neu nachgemachter Schlüssel die Funktionsbeeinträchtigung der Schließanlage beseitigen kann. Ferner kommt lediglich eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Anlage in Betracht.

Der Senat führte diesbezüglich weiter aus, dass eine Schadensersatzpflicht des Mieters auch Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.

Eine Vermögenseinbuße durch den Austausch einer Schließanlage stellt nur einen ersatzfähigen Schaden im Sinne des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB dar, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr begründet werden kann. Eine solche Gefahr ist im Einzelfall festzustellen. Kann der Mieter beispielsweise nachweislich darlegen, dass der Wohnungsschlüssel in einer anderen Stadt oder einer ferner liegenden Örtlichkeit ohne Hinweis auf das Objekt verloren gegangen ist, besteht keine konkrete Missbrauchsgefahr.

Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Dies war hier nicht der Fall.

Fazit

Bei Verlust eines Wohnungsschlüssels sind sie als Mieter nur dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ein tatsächlicher Austausch der Schließanlage stattfand. Darüber hinaus ist der Vermieter hinsichtlich eines Austausches berechtigt, von ihnen Freistellung (§ 257 BGB) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen.