Wohnungsschl├╝ssel verloren, wer zahlt? – Mieter oder Vermieter?

Sachverhalt/Problem
Unter Vermietung seiner Eigentumswohnung an den beklagten Mieter h├Ąndigte der klagende Vermieter diesem zwei Wohnungsschl├╝ssel aus.
Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverh├Ąltnisses gab der Mieter lediglich einen Schl├╝ssel zur├╝ck. Der Verbleib des zweiten Schl├╝ssels konnte nicht gekl├Ąrt werden. ├ťber den Sachverhalt wurde ebenso die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft unterrichtet. Diese lie├čen einen Kostenvoranschlag f├╝r den Austausch der Schlie├čanlage erstellen, da es aus Sicherheitsgr├╝nden unabdingbar sei.

Die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft legte dem Vermieter den Kostenvoranschlag vor und forderte den Geldbetrag unverz├╝glich ein, da ein Austausch erst mit Zahlung des Betrages erfolgt. Der Vermieter zahlte nicht und somit erfolgte kein Austausch der Schlie├čanlage.

Der Vermieter seinerseits verlangte die Kosten vom Mieter. Daf├╝r verrechnete der Vermieter die Mietkaution des Mieters und verlangte Zahlung des Restbetrages an die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters in H├Âhe des verbleibenden Restbetrages statt. Die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Mieters statt.

Der Mieter sei seiner Obhutspflicht aus dem mietrechtlichen Schuldverh├Ąltnis nicht nachgekommen. Diese Obhutspflicht erstreckt sich auch auf Schlie├čanlagen und Schl├╝ssel, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigent├╝mer stehen.

Zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft besteht ein gesetzliches Schuldverh├Ąltnis. Hierbei ergeben sich sowohl Verhaltenspflichten (┬ž 14 WEG) als auch Treue- und R├╝cksichtnahmepflichten im Sinne des ┬ž 241 Abs. 2 BGB. F├╝r ein Verschulden von Hilfspersonen bez├╝glich dieser Pflichten hat der Wohnungseigent├╝mer einzustehen (┬ž 278 BGB).

Eine Sache oder Sachgesamtheit (hier die Schlie├čanlage) ist erst dann besch├Ądigt, wenn in ihre Sachsubstanz eingegriffen wurde. Im aktuellen Fall liegt keine Verletzung der Sachsubstanz vor, da auch kein neu nachgemachter Schl├╝ssel die Funktionsbeeintr├Ąchtigung der Schlie├čanlage beseitigen kann. Ferner kommt lediglich eine Beeintr├Ąchtigung der Sicherungsfunktion der Anlage in Betracht.

Der Senat f├╝hrte diesbez├╝glich weiter aus, dass eine Schadensersatzpflicht des Mieters auch Kosten des Austausches der Schlie├čanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgr├╝nden erforderlich ist.

Eine Verm├Âgenseinbu├če durch den Austausch einer Schlie├čanlage stellt nur einen ersatzf├Ąhigen Schaden im Sinne des ┬ž 249 Abs. 2 Satz 1 BGB dar, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr begr├╝ndet werden kann. Eine solche Gefahr ist im Einzelfall festzustellen. Kann der Mieter beispielsweise nachweislich darlegen, dass der Wohnungsschl├╝ssel in einer anderen Stadt oder einer ferner liegenden ├ľrtlichkeit ohne Hinweis auf das Objekt verloren gegangen ist, besteht keine konkrete Missbrauchsgefahr.

Ein Verm├Âgensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schlie├čanlage tats├Ąchlich ausgetauscht worden ist. Dies war hier nicht der Fall.

Fazit

Bei Verlust eines Wohnungsschl├╝ssels sind sie als Mieter nur dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ein tats├Ąchlicher Austausch der Schlie├čanlage stattfand. Dar├╝ber hinaus ist der Vermieter hinsichtlich eines Austausches berechtigt, von ihnen Freistellung (┬ž 257 BGB) gegen├╝ber der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft zu verlangen.