Keine Verjährung des Anspruchs auf Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache während der Dauer einer zweckwidrigen Nutzung

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.12.2018 (Az. XII ZR 5/18) entschieden, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 541 BGB während der Dauer der zweckwidrigen Nutzung nicht verjährt. Nutzt ein Mieter von Gewerberäumen entgegen des Mietvertrags die Räume als Wohnung, so kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung jederzeit auf Unterlassung klagen.

Der Fall: Der Mieter von Gewerberäumen nutzte die Räumlichkeiten seit Mietbeginn im Juni 2010 als Wohnung. Laut Mietvertrag sollten die Räume als Rechtsanwaltsbüro verwendet werden. Erst im Juli 2016 verlangte der Vermieter ein Unterlassen der Wohnnutzung. Nachdem der Mieter nach Ablauf der gesetzten Frist die Wohnnutzung trotzdem weiter fortsetzte, erhob der Vermieter Klage auf Unterlassung. Der Mieter war jedoch der Meinung, dass der Unterlassungsanspruch inzwischen verjährt sei.

Das Landgericht Hannover und auch das Oberlandesgericht Celle gaben der Klage statt. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen und wies daher die Revision des Mieters zurück. Der Vermieter könne gemäß § 541 BGB das Unterlassen der vertragswidrigen Nutzung der Räumlichkeiten von dem Mieter verlangen.

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjähre während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauere. Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass dies bereits für das Wohneigentumsrecht so entschieden wurde (vgl. BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 178/14 –).

Aus Sicht des Bundesgerichtshofs gilt es zu beachten, dass der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache liege. Dadurch verletze der Mieter fortwährend seine mietvertraglichen Pflichten. Diese Dauerverpflichtung entspreche der aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch diese Dauerverpflichtung könne nicht verjähren, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entstehe (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 –).

Der Sinn und Zweck der Verjährung stehe der Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs nicht entgegen. Dieser liege darin, den Schuldner davor zu schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären könne. Dieser Schuldnerschutzgedanke greife hier aber nicht. Denn der Unterlassungsanspruch knüpfe an die gegenwärtige Nutzung der Mietsache durch den Mieter und nicht an ein vertragswidriges Verhalten in der Vergangenheit an.